27. abril 2026

La vivienda no se resuelve con una sola medida

España necesita aumentar la oferta donde existe demanda, construir un parque asequible permanente y proteger tanto al inquilino como al propietario.

La vivienda se ha convertido en una de las mayores fracturas económicas y generacionales de España. Para una parte creciente de la población, ya no representa únicamente el lugar donde vivir, formar una familia o desarrollar un proyecto personal. Se ha convertido en la principal fuente de incertidumbre económica y en una barrera que condiciona el empleo, la movilidad, la emancipación, la natalidad y la capacidad de ahorro.

Durante décadas, poseer una vivienda fue uno de los principales mecanismos de seguridad y acumulación patrimonial de las familias españolas. Quienes pudieron comprar en momentos más favorables disponen hoy de un activo que protege su jubilación, facilita la transmisión de riqueza y permite ayudar a las siguientes generaciones. Quienes llegan ahora al mercado encuentran precios que crecen con mayor rapidez que sus ingresos, alquileres cada vez más exigentes y una capacidad de ahorro insuficiente para afrontar una entrada.

La diferencia entre acceder o no a una vivienda depende cada vez más del patrimonio familiar previo.

Esta situación no se resuelve con una única ley, una limitación general de precios, una ayuda directa, la construcción de unas pocas promociones públicas ni la ocupación apresurada de cualquier suelo disponible. Tampoco puede explicarse mediante una sola causa. España reúne simultáneamente problemas de oferta, planificación urbana, financiación, fiscalidad, alquiler, inseguridad, desigualdad territorial, presión turística y debilidad histórica de su parque público.

La vivienda no es un mercado completamente libre ni un servicio público convencional. Es un bien esencial, un activo patrimonial, una inversión, una infraestructura urbana y un derecho constitucional cuya efectividad depende de decisiones públicas y privadas.

Precisamente por esa complejidad, necesita una política de Estado sostenida durante décadas.

Los precios vuelven a crecer con enorme intensidad

El precio de compraventa de la vivienda aumentó un 12,9 % interanual durante el primer trimestre de 2026. La vivienda nueva se encareció un 9,1 % y la de segunda mano un 13,5 %. Todas las comunidades y ciudades autónomas registraron incrementos anuales superiores al 10 %, con tasas que alcanzaron el 15,6 % en Aragón y la Región de Murcia.

La subida no constituye por sí misma una repetición exacta de la burbuja inmobiliaria anterior a 2008. El Banco de España señala que los niveles de endeudamiento de los hogares son más contenidos, los estándares hipotecarios resultan más prudentes y no se observan actualmente los desequilibrios macrofinancieros que caracterizaron aquel ciclo. Pero que el sistema financiero no esté reproduciendo los mismos riesgos no significa que la vivienda sea accesible.

La crisis actual presenta otra naturaleza. La demanda crece por la creación de hogares, el aumento de la población, la recuperación económica, la movilidad hacia las grandes ciudades y la demanda de no residentes, mientras que la oferta responde con mucha lentitud. Como consecuencia, los precios de compra y alquiler aumentan sin que exista una expansión equivalente de la construcción residencial.

El problema no es que España carezca de viviendas en términos absolutos. El problema es que no dispone de suficientes viviendas habitables, asequibles y disponibles allí donde las personas necesitan vivir.

Se crean más hogares que viviendas

España tenía 19.425.559 hogares al comenzar 2025 y alcanzó los 19.746.638 al comenzar 2026. En un solo año se incorporaron aproximadamente 321.000 hogares, una magnitud que muestra la rapidez con la que está aumentando la necesidad residencial.

Entre 2021 y 2025, el diferencial acumulado entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanzó unas 700.000 unidades, según el Banco de España. Durante el primer semestre de 2025, la creación anualizada se situaba alrededor de 190.000 hogares, frente a unas 100.000 viviendas terminadas.

La presión no desaparecerá automáticamente. Las nuevas proyecciones del INE estiman que, si se mantienen las tendencias actuales, España incorporará casi 2,2 millones de hogares entre 2026 y 2041. Además, aumentará el número de hogares unipersonales, que requieren más viviendas incluso cuando la población no crece en la misma proporción.

Construir por debajo del ritmo al que se forman hogares no genera inmediatamente un déficit idéntico, porque parte de la demanda puede cubrirse mediante vivienda existente, rehabilitación, cambios de uso o reducción del parque desocupado. Pero cuando la diferencia se mantiene durante años en las zonas de mayor crecimiento, la escasez termina reflejándose en los precios.

La oferta no puede reaccionar de un día para otro. Desde que se identifica una necesidad hasta que una vivienda está terminada pueden transcurrir años de planeamiento, urbanización, licencia, financiación y construcción. El Banco de España sitúa los tiempos medios de construcción alrededor de dos años una vez iniciado el proceso, a los que deben añadirse las fases anteriores de planificación y gestión del suelo.

La vivienda que España necesitará dentro de cinco años debe comenzar a planificarse ahora.

No existe un único mercado español

Hablar del precio medio nacional oculta realidades profundamente distintas. La falta de vivienda se concentra en las grandes áreas urbanas, los territorios con fuerte crecimiento económico, las islas, buena parte de la costa mediterránea y algunos municipios turísticos. Al mismo tiempo, numerosas localidades rurales y ciudades en retroceso demográfico poseen viviendas vacías, deterioradas o sin demanda suficiente.

Una política uniforme produciría resultados diferentes y, en ocasiones, contradictorios.

Madrid, Barcelona, Málaga, Palma o determinadas zonas insulares necesitan incrementar la capacidad residencial y gestionar usos que compiten por un espacio limitado. Las ciudades medias pueden crecer mediante regeneración urbana, densificación razonable y buena conexión con municipios próximos. Las zonas rurales necesitan rehabilitación, servicios, conectividad y actividad económica antes que nuevas urbanizaciones.

No tiene sentido construir indiscriminadamente en territorios donde disminuye la población. Tampoco tiene sentido invocar el volumen nacional de viviendas vacías para negar la escasez en las zonas tensionadas.

El Censo de 2021 identificó 3.837.328 viviendas vacías, equivalentes al 14,4 % del parque. Sin embargo, el 45 % se encontraba en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde residía solo el 20,3 % de la población. Las ciudades de más de 250.000 habitantes concentraban únicamente el 10,5 % de las viviendas vacías.

Una vivienda vacía en un municipio que pierde habitantes no sustituye a una vivienda necesaria en una ciudad donde existe empleo. Puede recuperarse y volver a utilizarse, pero no puede trasladarse de territorio.

La primera obligación de una política rigurosa es reconocer dónde existe cada problema.

El alquiler concentra la mayor presión

España continúa siendo un país mayoritariamente propietario, pero el peso del alquiler ha crecido durante las últimas décadas. En 2021, el 16,1 % de los hogares residía en una vivienda alquilada, frente al 13,5 % registrado diez años antes. Ese crecimiento se concentra especialmente entre jóvenes, nuevos residentes y hogares que no disponen del ahorro necesario para comprar.

Desde 2015, los alquileres han aumentado con especial intensidad en las grandes áreas urbanas y los territorios turísticos, donde el crecimiento de la demanda ha superado la capacidad de la oferta. Los nuevos contratos son los que presentan mayores dificultades de acceso, porque reflejan de forma más inmediata la escasez existente.

La situación resulta especialmente grave para los hogares con menor renta. La OCDE señala que España se encuentra entre los países donde más de la mitad de los inquilinos con ingresos bajos soporta una sobrecarga residencial, entendida como dedicar más del 40 % de la renta disponible a la vivienda.

La Encuesta de Condiciones de Vida de 2025 aporta una medida directa de la dificultad. El 7,6 % de las personas mayores de 16 años había buscado activamente una vivienda durante los doce meses anteriores sin conseguir cambiar de residencia. Entre ellas, el 67,2 % señaló el precio excesivo como la causa principal.

Cuando un hogar destina una parte excesiva de sus ingresos al alquiler, pierde capacidad de ahorro, consumo, formación y protección ante una emergencia. El problema no termina en la puerta de la vivienda. Se transmite al conjunto de la economía.

Una fractura generacional

Una de cada tres personas de entre 25 y 34 años continuaba viviendo con sus padres según los últimos datos censales sintetizados por el INE. Entre los 25 y los 29 años, la proporción alcanzaba el 48,5 %.

No toda convivencia familiar es involuntaria, pero la combinación entre salarios, inestabilidad laboral, alquileres y ahorro requerido para comprar retrasa decisiones que antes se adoptaban a edades más tempranas.

Emanciparse tarde significa formar hogares más tarde, tener hijos más tarde o renunciar a tenerlos, rechazar oportunidades profesionales en ciudades caras y depender durante más tiempo del patrimonio familiar.

La vivienda se convierte así en un mecanismo de reproducción de la desigualdad. Dos jóvenes con formación e ingresos similares pueden partir de situaciones completamente distintas si uno recibe una vivienda, una entrada o un aval familiar y el otro debe construir todo su patrimonio desde cero.

Una sociedad meritocrática no puede permitir que el acceso al principal activo económico dependa casi exclusivamente de haber nacido dentro de una familia que ya lo posee.

El parque público español es insuficiente

España dispone de unas 318.000 viviendas sociales de titularidad pública destinadas al alquiler o a fórmulas equivalentes. El parque ofrece cobertura aproximadamente al 1,72 % de los hogares, una de las proporciones más reducidas del entorno europeo.

La Comisión Europea sitúa el alquiler público español alrededor del 1,7 % de los hogares y estima que, incluyendo otras modalidades de alquiler social, el conjunto se acerca al 3 % del parque, todavía muy por debajo de una media europea cercana al 8 %.

En países como Países Bajos, Austria, Dinamarca o Reino Unido, la vivienda social representa más del 15 % del parque total. Los modelos no son directamente trasladables y también afrontan listas de espera, problemas de financiación o dificultades de movilidad, pero proporcionan una capacidad de intervención que España no posee.

Una parte importante de la vivienda protegida construida durante décadas en España terminó incorporándose al mercado libre después de transcurrir el periodo de protección. El Estado ayudó a producir vivienda asequible, pero no siempre conservó el activo. Cada generación de políticas tuvo que comenzar de nuevo.

El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 dispone de una dotación de 7.000 millones de euros y refuerza el principio de protección permanente para las viviendas financiadas mediante sus programas. También amplía los instrumentos para incrementar el alquiler social y asequible. Es una dirección positiva, aunque su impacto dependerá de la ejecución autonómica y local, de la disponibilidad de suelo y de la capacidad real para terminar y ocupar las promociones.

La vivienda pública no puede seguir tratándose como una ayuda temporal que desaparece del sistema después de unos años. Debe convertirse en una infraestructura social permanente.

Construir más no significa repetir los errores del pasado

España necesita aumentar la oferta, pero eso no significa volver a una expansión indiscriminada, extender ciudades sin transporte o urbanizar cualquier territorio disponible.

El problema de la oferta no se resuelve contando únicamente viviendas. Importan su localización, precio, tamaño, eficiencia, conexión con el empleo y relación con los servicios públicos.

La nueva construcción debe concentrarse en áreas donde exista demanda acreditada y capacidad urbana para absorberla. Antes de ocupar nuevo suelo, deben estudiarse la densificación razonable, los solares ya urbanizados, los edificios sin terminar, la transformación de usos obsoletos y la regeneración de barrios existentes.

También resulta necesario distinguir suelo clasificado de suelo verdaderamente preparado. Una parcela puede aparecer como urbanizable en un planeamiento y encontrarse a muchos años de disponer de calles, suministros, gestión parcelaria y licencias.

El Banco de España identifica como restricciones persistentes la escasez de suelo listo para edificar, la lentitud en la ejecución del planeamiento, las limitaciones de gestión urbanística, el reducido tamaño empresarial, la falta de mano de obra y la pérdida de productividad del sector de la construcción.

Liberar suelo sobre el papel no produce vivienda. Hace falta convertir la planificación en capacidad de ejecución.

Las licencias no pueden ser una incertidumbre permanente

Una licencia urbanística debe proteger la legalidad, la seguridad, la accesibilidad, el patrimonio y el interés general. Simplificar no significa eliminar controles esenciales.

Pero un procedimiento cuya duración es imprevisible encarece la vivienda. Durante la espera se pagan financiación, técnicos, seguros, impuestos y mantenimiento del suelo. Ese coste termina incorporándose al precio final o hace inviable el proyecto.

Los ayuntamientos deben disponer de equipos técnicos suficientes, procedimientos digitalizados y criterios homogéneos. Las solicitudes completas y conformes deberían resolverse dentro de plazos conocidos. Las deficiencias tendrían que comunicarse de una sola vez y no mediante requerimientos sucesivos que reinician el proceso.

La colaboración con entidades certificadoras puede resultar útil para comprobaciones técnicas, pero la decisión urbanística y la responsabilidad pública no deben privatizarse de manera opaca.

La reforma debe medir:

• El tiempo desde la solicitud hasta la resolución.
• El número de requerimientos por expediente.
• El porcentaje de solicitudes incompletas.
• Las causas de demora.
• El volumen de licencias concedidas.
• Las viviendas iniciadas y terminadas.
• La diferencia entre suelo planificado y suelo realmente disponible.

Aquello que no se mide termina convertido en una discusión de percepciones.

La vivienda vacía debe movilizarse con precisión

España debe aprovechar mejor el parque construido, pero no toda vivienda vacía puede incorporarse al alquiler mediante una orden administrativa.

Algunas se encuentran en ruina, carecen de ascensor, pertenecen a herencias sin resolver, necesitan rehabilitación, están situadas en territorios sin demanda o permanecen vacías por miedo al impago, a los daños o a la dificultad de recuperar la posesión.

La política debe distinguir entre situaciones.

En zonas tensionadas, puede ser razonable aplicar recargos fiscales proporcionados a viviendas desocupadas de forma continuada y sin causa justificada. Pero la medida será más eficaz cuando se combine con incentivos y garantías:

• Seguros públicos o concertados de impago.
• Ayudas condicionadas a la rehabilitación.
• Intermediación profesional.
• Garantía de conservación.
• Alquiler durante periodos mínimos.
• Rentas limitadas a cambio de seguridad.
• Resolución rápida de conflictos.
• Cesión temporal a administraciones o entidades sociales.

El objetivo no debe ser castigar la propiedad por existir. Debe hacer más atractivo y seguro poner una vivienda en uso que mantenerla improductiva.

El turismo afecta mucho en algunos lugares y poco en otros

El alquiler turístico se estimaba en unas 395.000 viviendas durante 2024, aproximadamente un 10 % del tamaño del mercado del alquiler residencial, pero con una concentración geográfica muy elevada. Su efecto resulta especialmente relevante en islas, centros históricos, municipios costeros y determinados barrios de grandes ciudades.

Convertir todo el alquiler turístico en residencial no solucionaría por sí solo el déficit nacional, y parte de esas viviendas se encuentra en lugares o tipologías que no responden a la demanda permanente. Sin embargo, negar su impacto local también sería incorrecto.

Los municipios deben poder regular estos usos de acuerdo con la capacidad del barrio, la presión residencial, la convivencia y el modelo turístico. La regulación debería exigir registro, licencia, cumplimiento fiscal, seguridad, información al consumidor y respeto por las normas de la comunidad de propietarios.

Las plataformas deben compartir información verificable y retirar anuncios que carezcan de autorización.

El alquiler temporal también necesita una delimitación clara. Existe una demanda legítima de estudiantes, profesionales desplazados y personas que necesitan residencia durante unos meses. Pero utilizar contratos temporales sin causa real para eludir las garantías del alquiler habitual genera inseguridad y distorsiona las estadísticas.

Regular no consiste en prohibir todos los usos alternativos. Consiste en impedir que se utilicen para ocultar una actividad distinta.

Limitar precios puede aliviar, pero no crear viviendas

La Ley 12/2023 permite declarar zonas de mercado residencial tensionado e introducir límites sobre determinadas rentas, especialmente en contratos de grandes tenedores y viviendas que acceden al mercado bajo ciertas condiciones.

Estas medidas pueden proteger temporalmente a inquilinos expuestos a incrementos extraordinarios y reducir el coste de determinados contratos. No deben descartarse por razones puramente ideológicas.

Pero una limitación de precios no construye viviendas, no rehabilita edificios, no convierte suelo en urbano ni incorpora automáticamente propietarios al alquiler. Si se aplica sin incrementar la oferta, puede trasladar la competencia desde el precio hacia otros criterios: ingresos, avales, estabilidad laboral, garantías adicionales o selección informal del inquilino.

El Banco de España reconoce que las medidas orientadas a contener la demanda no residencial o reducir el sobresfuerzo pueden ofrecer alivio a corto plazo, pero advierte de posibles efectos no deseados sobre la oferta y recomienda evaluarlas de manera permanente.

La discusión no debería reducirse a estar a favor o en contra de cualquier control. La pregunta debe ser:

• En qué territorios se aplica.
• Durante cuánto tiempo.
• Qué contratos cubre.
• Qué efecto tiene sobre la oferta.
• Cómo evoluciona el número de anuncios.
• Qué ocurre con los nuevos inquilinos.
• Qué medidas de construcción y movilización lo acompañan.
• Qué indicador permitirá modificarlo o retirarlo.

Una medida excepcional sin evaluación puede convertirse en una política permanente aunque no consiga resolver el problema.

Proteger al inquilino y al propietario no son objetivos incompatibles

El alquiler estable necesita que el inquilino pueda permanecer en su vivienda sin incrementos arbitrarios, cláusulas abusivas o amenazas injustificadas. También necesita que el propietario confíe en que cobrará la renta, conservará el inmueble y podrá recuperarlo cuando termine legalmente el contrato.

Presentar estos intereses como enemigos destruye el mercado que se pretende ampliar.

La mayoría de los propietarios particulares no son grandes fondos. Muchos dependen del alquiler para complementar sus ingresos, pagar una hipoteca o financiar su jubilación. Al mismo tiempo, la pérdida de vivienda de una familia vulnerable no puede abordarse únicamente como un conflicto privado.

La Administración debe intervenir antes de que el procedimiento llegue a una situación extrema. Necesita servicios de mediación, ayudas temporales, alternativas habitacionales y coordinación con los juzgados.

La vulnerabilidad económica debe responderse mediante política social, no imponiendo indefinidamente su coste a un propietario particular. Y el incumplimiento contractual debe resolverse mediante procedimientos ágiles, sin convertir la agilidad en indefensión.

Un sistema equilibrado protege a quien cumple y ofrece una respuesta diferenciada para quien no puede cumplir.

Ayudar a comprar sin aumentar la oferta puede elevar los precios

Los avales públicos, las deducciones y las ayudas a la entrada pueden permitir que determinadas personas compren antes. Pueden ser útiles para jóvenes con ingresos estables pero sin patrimonio familiar.

Sin embargo, cuando muchas personas reciben mayor capacidad de compra dentro de un mercado con oferta rígida, parte de la ayuda puede trasladarse al precio. El beneficiario dispone de financiación, pero compite por el mismo número de viviendas.

Por eso las ayudas a la demanda deben estar:

• Limitadas por renta y patrimonio.
• Dirigidas a primera vivienda habitual.
• Coordinadas con nueva oferta.
• Adaptadas a cada territorio.
• Evaluadas según su efecto sobre precios.
• Diseñadas para evitar fraude o compra especulativa.

El objetivo no es aumentar el número de compradores que persiguen una vivienda escasa. Es aumentar el número de hogares que consiguen vivir de manera estable y sostenible.

Rehabilitar también crea oferta

Parte del parque español necesita mejoras de accesibilidad, eficiencia energética, seguridad y habitabilidad. En numerosos centros urbanos existen plantas vacías, locales sin actividad, edificios infrautilizados y viviendas que no pueden alquilarse sin una inversión previa.

Rehabilitar puede resultar más sostenible que construir, pero no siempre es sencillo ni barato. La fragmentación de la propiedad, las comunidades de vecinos, la protección patrimonial, la ausencia de ascensor y las dificultades técnicas pueden prolongar los proyectos.

Las ayudas deben concentrarse en actuaciones capaces de devolver viviendas al uso residencial y no limitarse a financiar mejoras que aumenten el valor de activos ya ocupados sin ampliar la oferta.

Los cambios de uso pueden aportar viviendas en determinadas zonas, siempre que se garantice iluminación, ventilación, accesibilidad, seguridad y calidad. Convertir cualquier oficina o local en vivienda sin estándares adecuados solo trasladaría el problema hacia la habitabilidad.

Construcción industrializada y talento

El sector necesita producir más con una disponibilidad limitada de profesionales y empresas. La construcción industrializada puede reducir tiempos, errores, residuos y dependencia de determinados oficios, pero requiere inversión, volumen continuado y estandarización.

No se trata de fabricar ciudades idénticas. Se trata de trasladar parte de la producción a entornos controlados y ensamblar componentes con mayor precisión.

Las administraciones pueden favorecer esta evolución mediante:

• Contratación plurianual.
• Proyectos repetibles sin uniformidad arquitectónica.
• Estándares técnicos compartidos.
• Formación profesional especializada.
• Compra pública innovadora.
• Financiación de plantas productivas.
• Seguridad sobre la cartera futura de proyectos.

Una industria no invierte en capacidad si cada promoción pública comienza desde cero y termina sin continuidad.

Una propuesta GEN21: Pacto Nacional de Vivienda 2040

GEN21 propone un Pacto Nacional de Vivienda 2040 que coordine suelo, urbanismo, alquiler, parque público, rehabilitación, transporte y financiación mediante objetivos territoriales verificables.

No sería un único programa estatal ni una recentralización de competencias. Las comunidades autónomas y los ayuntamientos conservarían sus responsabilidades, pero trabajarían dentro de un marco común de datos, objetivos, financiación y evaluación.

1. Un mapa nacional de necesidades residenciales

España debe anticipar dónde se formarán nuevos hogares, qué tipo de vivienda necesitarán y qué capacidad existe para alojarlos.

El mapa debería integrar:

• Evolución demográfica.
• Creación de hogares.
• Empleo y movilidad.
• Precios de compra y alquiler.
• Viviendas terminadas.
• Suelo disponible.
• Vivienda vacía.
• Alquiler turístico.
• Infraestructuras y transporte.
• Servicios públicos.
• Riesgo climático.
• Capacidad de rehabilitación.

La planificación se realizaría por áreas urbanas funcionales, no únicamente mediante límites municipales. Una persona puede trabajar en una ciudad, vivir en otra y utilizar servicios de una tercera.

2. Objetivos territoriales a quince años

Cada territorio con demanda acreditada tendría que definir cuántas viviendas necesita producir, rehabilitar o movilizar y qué proporción deberá mantenerse como asequible.

Los objetivos distinguirían entre:

• Vivienda libre.
• Alquiler asequible.
• Vivienda social.
• Alojamiento temporal.
• Vivienda para mayores.
• Residencias para estudiantes.
• Soluciones para situaciones de emergencia.

No todas las necesidades requieren el mismo producto residencial.

3. Un parque público permanente

Las viviendas promovidas con suelo o financiación pública deben conservar su protección de forma indefinida o durante periodos suficientemente largos para que no desaparezcan del sistema.

El suelo público debería permanecer prioritariamente en manos públicas mediante derechos de superficie, concesiones o fórmulas equivalentes. Empresas, cooperativas y entidades sociales podrían construir y gestionar viviendas sobre él sin adquirir necesariamente la propiedad del terreno.

Las rentas deben cubrir mantenimiento, gestión y renovación del parque, evitando tanto la privatización del activo como su deterioro progresivo.

4. Una agencia profesional para cada parque público

Construir vivienda pública sin capacidad de gestión produce impagos, deterioro, asignaciones inadecuadas y edificios abandonados.

Las entidades gestoras necesitan:

• Equipos profesionales.
• Criterios transparentes de acceso.
• Revisión periódica de circunstancias.
• Mantenimiento preventivo.
• Mediación comunitaria.
• Datos de ocupación.
• Control de fraude.
• Rendición pública de cuentas.

La vivienda pública debe gestionarse como una infraestructura esencial, no como una colección dispersa de inmuebles.

5. Suelo preparado, no solo clasificado

El pacto debe crear inventarios públicos de suelo con información sobre titularidad, planeamiento, urbanización, cargas, infraestructuras y calendario previsto.

Los terrenos sin capacidad real de desarrollo no deben contabilizarse como oferta disponible.

Los municipios con necesidades acreditadas recibirían asistencia técnica y financiación para planificación, reparcelación, urbanización y tramitación. A cambio, deberían cumplir plazos, objetivos y requisitos de transparencia.

6. Licencias con trazabilidad

Toda solicitud debería poder seguirse digitalmente, conocer el técnico responsable, los informes pendientes y el plazo previsto.

Los expedientes completos y compatibles con el planeamiento tendrían procedimientos diferenciados de aquellos que exigen una decisión discrecional o una modificación urbanística.

La simplificación no debe rebajar la calidad. Debe evitar que proyectos conformes permanezcan detenidos por problemas organizativos.

7. Alquiler asequible mediante acuerdos estables

El Estado puede ampliar la oferta sin ser propietario de todas las viviendas.

Propietarios particulares, cooperativas, fondos de pensiones, empresas y entidades sociales podrían incorporar viviendas a programas de alquiler asequible a cambio de:

• Garantía de cobro.
• Seguros de daños.
• Gestión profesional.
• Beneficios fiscales.
• Financiación para rehabilitación.
• Contratos de larga duración.
• Resolución rápida de conflictos.

La contraprestación sería una renta inferior al mercado, criterios de acceso y mantenimiento de la vivienda dentro del programa durante un periodo conocido.

8. Respuesta específica para zonas turísticas

Los municipios con fuerte presión turística deberían disponer de instrumentos para limitar nuevas licencias, fijar zonas, establecer capacidades máximas y recuperar viviendas ilegales para uso residencial.

La decisión debe apoyarse en datos de cada barrio y no en una prohibición nacional uniforme.

El turismo aporta empleo e ingresos, pero una economía local deja de ser sostenible cuando sus trabajadores no pueden vivir cerca de donde trabajan.

9. Rehabilitación orientada a la habitabilidad

Las ayudas públicas deberían priorizar:

• Viviendas actualmente desocupadas que vuelvan al mercado.
• Edificios sin accesibilidad.
• Barrios con degradación estructural.
• Transformaciones de uso viables.
• Mejora energética de hogares vulnerables.
• Regeneración urbana vinculada al transporte y los servicios.

Cada ayuda debe establecer durante cuánto tiempo permanecerá la vivienda ocupada o sometida a condiciones asequibles.

10. Seguridad jurídica y respuesta social

El sistema necesita procedimientos rápidos para impagos, daños, finalización del contrato y ocupación ilegal, garantizando siempre el derecho de defensa.

Cuando exista vulnerabilidad acreditada, la Administración debe activar ayudas o una alternativa residencial sin descargar toda la responsabilidad sobre el propietario.

También debe perseguirse el acoso inmobiliario, los desahucios ilegales, la falsificación de contratos y las prácticas discriminatorias en el acceso al alquiler.

No existe seguridad jurídica si solo protege a una de las partes.

11. Ayudas condicionadas a resultados

Las ayudas a compradores e inquilinos deben evaluarse según:

• Cuántos hogares acceden realmente.
• Qué parte termina trasladándose al precio.
• Cuánto dura la mejora.
• Qué territorios reciben los recursos.
• Qué perfiles quedan excluidos.
• Cómo cambia la oferta.

Una política que aumenta el gasto público sin mejorar el acceso debe modificarse, aunque su anuncio sea popular.

12. Construcción industrializada y formación

El pacto debería garantizar una cartera plurianual de vivienda pública y asequible capaz de generar inversión estable.

También necesita programas de formación profesional en:

• Construcción industrializada.
• Rehabilitación.
• Instalaciones.
• Eficiencia energética.
• Gestión de obra.
• Urbanismo.
• Administración de vivienda.
• Mantenimiento de edificios.

Sin capacidad productiva no habrá oferta suficiente, por mucho suelo o presupuesto que se anuncie.

13. Vivienda y transporte como una misma política

Aumentar el radio residencial de una ciudad puede aliviar la presión, pero solo cuando existe transporte público rápido, frecuente y asequible.

Construir lejos sin movilidad genera dependencia del automóvil, gasto familiar y segregación territorial.

Las inversiones ferroviarias, metropolitanas y de autobús deben coordinarse con los nuevos desarrollos residenciales. Una vivienda más barata deja de ser asequible cuando obliga a dedicar horas y una parte considerable de la renta al desplazamiento.

14. Un sistema público de indicadores

El pacto debería publicar por territorio:

• Hogares creados.
• Viviendas iniciadas y terminadas.
• Precio de compra y alquiler.
• Tiempo de concesión de licencias.
• Suelo realmente disponible.
• Viviendas sociales incorporadas.
• Viviendas que abandonan el régimen protegido.
• Inmuebles vacíos movilizados.
• Alquileres turísticos registrados.
• Esfuerzo económico de los hogares.
• Edad de emancipación.
• Ejecución presupuestaria.
• Tiempo de espera para acceder a vivienda pública.

Los compromisos deben medirse en viviendas terminadas y ocupadas, no únicamente en anuncios, suelos cedidos o proyectos presentados.

Una política de vivienda adulta

España no solucionará su problema residencial construyendo sin planificación, limitando todos los precios, subvencionando toda compra o culpando a un único grupo.

Los propietarios no son responsables por sí solos de la escasez. Los inquilinos no son una amenaza para la propiedad. Los promotores no pueden producir sin suelo, financiación y licencias. Las administraciones no pueden garantizar vivienda mediante declaraciones sin capacidad de ejecución.

Cada actor forma parte de un sistema que hoy no está produciendo suficientes hogares accesibles en los lugares donde se necesitan.

Una política adulta debe aceptar varias verdades al mismo tiempo:

• España necesita construir más en determinadas zonas.
• Necesita conservar un parque público permanente.
• Necesita proteger a los hogares vulnerables.
• Necesita seguridad para que exista alquiler.
• Necesita regular los usos turísticos donde desplazan vivienda.
• Necesita movilizar inmuebles vacíos con incentivos y obligaciones proporcionadas.
• Necesita evaluar los controles de renta.
• Necesita transporte, rehabilitación y planificación urbana.
• Necesita actuar durante más de una legislatura.

Vivir no puede ser heredar

La vivienda nunca será un bien abundante de manera ilimitada. El suelo bien localizado es finito, las ciudades atraen población y los hogares compiten por espacios que ofrecen empleo, servicios y calidad de vida.

Pero la escasez no puede convertirse en una excusa para la inacción.

España posee suelo público, capacidad financiera, empresas, profesionales, edificios rehabilitables, información demográfica y herramientas urbanísticas. Lo que le falta es coordinar esas capacidades dentro de una estrategia estable y evaluar su ejecución con honestidad.

Una sociedad en la que trabajar no permite emanciparse, formar una familia o permanecer cerca del empleo está desaprovechando su propio talento.

La vivienda no debe garantizar una inversión sin riesgo ni puede entregarse gratuitamente a toda la población. Pero tampoco puede convertirse en un privilegio reservado a quienes reciben patrimonio familiar.

El objetivo no es que todo el mundo posea una vivienda.

Es que nadie quede excluido de una vida autónoma por no haber heredado una.

Fuentes y documentación

OCDE, Affordable Housing Database.

Instituto Nacional de Estadística, Índice de Precios de Vivienda. Primer trimestre de 2026.

Instituto Nacional de Estadística, Estadística Continua de Población y evolución de los hogares.

Instituto Nacional de Estadística, Proyección de hogares 2026-2041.

Instituto Nacional de Estadística, Censo de Población y Viviendas 2021.

Instituto Nacional de Estadística, Encuesta de Condiciones de Vida 2025: dificultades de acceso a la vivienda.

Banco de España, Informe Anual 2025: retos del mercado de la vivienda.

Banco de España, Informe de Estabilidad Financiera, otoño de 2025.

Banco de España, El mercado de la vivienda residencial en España.

Banco de España, El mercado del alquiler residencial en España.

Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Boletín especial de vivienda social 2024.

Boletín Oficial del Estado, Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.

Boletín Oficial del Estado, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

Comisión Europea, Informe de España 2026.